不動産売却前に必ず行うべき調査とは？

不動産を売却する際には、買主との取引がスムーズに進むように、事前に役所調査を行っておくことが非常に重要です。売却後にトラブルを避けるためにも、物件の権利関係や制限などをしっかり確認しておくことが求められます。また、書類からだけでは分からないことも多いので、現地を確認する現地調査も怠らずに行いましょう。今回は、不動産売却前に必ず行うべき調査について詳しく解説します。

1. 登記簿謄本（登記事項証明書）の確認

売却前に最初に確認すべきことは、物件の登記簿謄本です。登記簿謄本には、物件の所有者や権利関係が記載されています。特に、抵当権や他の権利が設定されている場合、これを解消する手続きを事前に進めておく必要があります。

確認するべきポイント

• 現在の所有者が正しいか（売主名義と一致しているか）
• 物件に設定されている抵当権やその他の権利の有無
• 他に譲渡制限や仮登記がないか

もし抵当権が設定されている場合、その解除手続きが必要です。

2. 固定資産税台帳の確認

固定資産税台帳で、物件の評価額や課税額を確認することも大切です。売却後に新しい所有者に対して過去の税金の未納分が引き継がれないよう、過去の税金支払いの状態をチェックしておくと安心です。また、税額が急に高くなったり、異常な変更がある場合はその理由を確認する必要があります。

確認するべきポイント

• 現在の固定資産税評価額と納税額
• 税金の未納状況や過去の支払い状況
• 税額の増減に関する情報

3. 都市計画情報の確認

物件がどの都市計画区域に位置しているか、またその周辺で進行中の開発計画があるかを確認しましょう。特に、再開発予定地や新しいインフラ計画がある場合、物件の価値や周辺環境が変わる可能性があるため、その情報を把握しておくことが重要です。

確認するべきポイント

• 物件がどの都市計画区域に位置しているか
• 近隣の開発計画や再開発の有無
• 建物の建築を行う際の制限（建蔽率・容積率等）

4. 建築確認済証や検査済証の確認

建物が合法的に建てられたことを証明するために、建築確認済証や検査済証の有無を確認します。これらの証明書がない場合、物件が違法建築として取り扱われる可能性があるため、売却前に確認しておくことが必要です。

確認するべきポイント

• 建築確認済証が取得されているか
• 検査済証があるか
• 過去に改築や増改築を行った場合、適切な手続きが行われているか

5. 土地の境界確認

土地の境界線が明確であるかを確認することは、トラブルを避けるために重要です。隣接する土地との境界線が不明確な場合、後々隣人とトラブルになる可能性があるため、売却前に境界確認を行い、必要に応じて測量を依頼することをお勧めします。

確認するべきポイント

• 境界線が明確であるか
• 隣地との境界に争いがないか
• 境界確認に関する書類や証明が整っているか

6. その他の法的制限や条例の確認

物件が特別な法的制限を受けている場合、売却に影響を与える可能性があります。例えば、景観法や環境保護法などによって、建物の改築や増築に制限がかかることがあります。これらの制限を事前に確認し、売却時に買主に伝えておくことが大切です。

確認するべきポイント

• 景観保護区域や環境保護区域に該当していないか
• 建物の改築や用途変更に制限がないか
• 特別な法律や条例による制限の有無

まとめ

不動産の売却を成功させるためには、事前に役所調査と現地調査をしっかりと行うことが重要です。登記簿謄本や固定資産税台帳、都市計画情報、建築確認証の有無などを確認することで、売却後のトラブルを未然に防ぐことができます。特に、法的な制限や境界線の問題は、売却後に発覚すると大きな問題になることがあるため、早めにチェックしておくことをお勧めします。しかし現実的には役所調査や必要書類の手配、買主との調整などの売却手続きは非常に時間と手間がかかります。弊社にお任せいただけることで、スムーズかつ確実に進めることができます。また、トラブルのリスクを減らし、価格交渉や売却活動もお任せ頂けることで、より有利に進めることができるでしょう。もし不動産売却を考えているのであれば、ぜひ弊社までお問合せくださいませ。